Majeurs protégés : les particularités de la résidence principale

La question de la conservation de la résidence principale est un problème récurrent dans la pratique des Mjpm.

Lorsque la personne protégée y réside de façon continue, aucun questionnement n'existe. Cependant, la situation se corse lorsque le majeur protégé est durablement hospitalisé ou rentre en maison de retraite. Quelle attitude doit avoir le Mjpm au regard de la résidence principale ? Quelles obligations pèsent sur lui et quelles conséquences cela peut avoir dans la gestion de la mesure de protection ?

Le traitement de la résidence principale dans la gestion des mesures de protection est vraiment spécifique.

Comment définir la résidence principale ?

L'administration fiscale entend comme habitation ou résidence principale, d'une façon générale, le logement où vous résidez habituellement et effectivement avec votre famille et où se situe le centre de vos intérêts professionnels et matériels. Cette définition exclut donc toute pluralité d'habitations principales

Une attention particulière portée à l'habitation principale des majeurs protégés :

L'article 426 du Code civil pose un dogme pour tout Mjpm puisqu'il dispose que « Le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu'il est possible. »

Cette obligation de conserver la résidence principale du majeur protégé aussi longtemps que possible implique dans la pratique de multiples conséquences.

Quelles conséquences pour le majeur protégé ?

Nous pouvons en dénombrer 4.

1°) – En cas de vente :
Si la vente du bien immobilier est finalement envisagée, la personne bénéficiera de l'exonération fiscale de la plus-value, quel que soit le nombre d'année de détention.
En effet, en cas de résidence secondaire, l'exonération de la plus-value n'est appliquée qu'à compter de 30 années de détention.

2°) – Taxe sur les logements vacants (TLV) :
Certaines communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 200.000 habitants dont la liste est fixée par décret. Il s'agit des communes appartenant aux huit agglomérations suivantes : Paris, Bordeaux, Lille, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes et Nice.
La TLV est réglée par les propriétaires de logement vacant à usage d'habitation depuis au moins 2 ans consécutifs, non meublés.
Il s'agit d'appartements ou de maisons ayant des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires…) et vides de meubles (ou mobilier insuffisant pour en permettre l'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition.
Enfin, certains logements ne sont pas concernés par cette taxe : les résidences secondaires meublées dès lors qu'elles sont imposées à la taxe d'habitation
En outre, les communes dans lesquelles la TLV ne s'applique pas ont la possibilité de voter une taxe appelée taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). La THLV est due dans les autres communes au cas de vacance depuis 5 années.

3°) – En matière d'ISF :
Un majeur protégé assujetti à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune bénéficiera d'un abattement de 30% sur la valeur vénale déclarée du bien.

4°) – Avantage spécifique pour un majeur protégé :
L'article R.132-1 du code de l'action sociale et des familles exonère la résidence principale de la base taxable pour la détermination de la participation du majeur protégé au financement de la mesure judiciaire.

La conservation de la résidence principale du majeur protégé est une contrainte pour tout Mjpm. Elle existait déjà sous l'ancienne loi et a été renforcée dans celle du 5 mars 2007.

Quelles ont été les motivations du Législateur ?

Il a souhaité ainsi évité toute décision hâtive dans la remise en cause de l'habitation principale : le Mjpm ne doit pas avoir une vision purement comptable ou économique du bien. Les coûts générés par la conservation de la résidence principale ne doivent pas être le seul angle de vision pour envisager la cession du bien.
En effet, l'habitation principale du majeur protégé représente pour ce dernier le lien avec son passé, son histoire. La décision de vendre hâtivement le bien alors que le patrimoine du majeur protégé permet sa conservation pourrait être attaquée par des tiers sur la base de l'article 499 du code civil, et engager la responsabilité de l'intervenant tutélaire.

Notre position !

Notre position est de considérer, quel que soit la situation du majeur protégé, la résidence principale comme telle aussi longtemps d'un point de vue juridique : l'article 426 du code civil est opposable à l'Administration. En outre, cette position est également à tenir face à un notaire, lequel pourrait vouloir retirer la qualification de résidence principale à un bien en vente en raison de l'absence d'occupation du majeur depuis plusieurs années, alors même que pour l'Administration fiscale, ledit bien est toujours considéré comme la résidence fiscale.

En outre, accessoirement, cette qualification permet de faire bénéficier le majeur protégé des 4 avantages énoncés plus haut.

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